Budou nájemci průmyslových prostor ochotní přizpůsobit se rostoucím cenám nájemného?

“Zákon nabídky a poptávky bude ten, který určí další vývoj cen za pronájem. V současné době je ve výstavbě více než jeden milion m² průmyslových prostor, z nichž většina je již předpronajata. Disponibilita skladových ploch zůstává na nízké úrovni 1,0 %. S ohledem na současnou výši nájemného již registrujeme klesající zájem některých tuzemských i zahraničních společností o pronájem v ČR. Ceny vstupů stavebních materiálů se nyní stabilizují a nabídka dalšího množství projektů by tak mohla vyvolat tlak na korekci cen tržního nájemného. Je potřeba vzít v potaz i další faktory, se kterými se naši zákazníci potýkají, jako např. cena kontejnerů, jež za poslední dva roky vzrostla na trojnásobek, nebo obavy z nadcházející zimní sezóny kvůli rostoucím cenám energií či rostoucí nároky na udržitelnost“, komentuje aktuální situaci na trhu industriálních nemovitostí Markéta Vrbasová, vedoucí oddělení Industrial & Logistics ve společnosti Knight Frank.

Ve 3. čtvrtletí 2022 vzrostla celková pronajímatelná plocha moderních skladových a průmyslových prostor na 10,69 milionů m². Praha a okolí představovala 32 % z celkové nabídky a zůstala tak největším logistickým trhem, následována krajem Plzeňským s 15 %, Jihomoravským s 12 % a Moravskoslezským s téměř 10 %.

Nově dokončeno bylo rekordních 521 600 m², což představuje historicky nejvyšší objem nových ploch dodaných na český trh. Ve srovnání se stejným obdobím minulého roku jde o 295% nárůst, oproti předchozímu čtvrtletí pak o neuvěřitelný 340% nárůst. Nejvíce prostor bylo dokončeno v kraji Olomouckém (36 %), Plzeňském (16 %), Moravskoslezském (11 %) a Středočeském (9 %). Největší dokončenou halou byly prostory pro společnost Amazon o velikosti 186 800 m² v Panattoni Parku Kojetín. Následovala hala o velikosti 56 900 m² v CTParku Bor pro společnost GXO Logistics. Třetím největší dokončeným projektem byla hala o velikosti 27 900 m² v novém průmyslovém parku P3 Ostrava Central, pronajatá zatím pouze z poloviny třem nájemcům. Celková pronajímatelná plocha se v poslední době také stále častěji navyšovala transakcemi zpětného pronájmu (sale & leaseback).

Na konci 3. čtvrtletí 2022 se ve výstavbě nacházelo více než 1,1 milionů m² skladových a výrobních ploch. Ve srovnání se stejným obdobím minulého roku šlo 25% nárůst. Díky zahájení výstavby haly s největší pronajímatelnou plochou u nás (233 700 m²) v Panattoni Parku Cheb, se nejvíce ploch ve výstavbě (29 %) nacházelo v Karlovarském kraji, následoval Ústecký kraj s 15 %, Jihomoravský kraj se 14 % a Plzeňský kraj se 13 %.

Neobsazenost zůstala ve 3. čtvrtletí 2022 nezměněna a stejně jako v minulém čtvrtletí dosáhla 1,0 %. Neobsazenost v Praze a okolí zůstává nadále velmi nízká, oproti minulému čtvrtletí jen mírně stoupla z 0,5 % na 0,7 %. Nejvýraznější mezikvartální pokles míry neobsazenosti byl zaznamenán v Jihočeském kraji (minus 7,3procentního bodu) a kraji Olomouckém (minus 2,4procentního bodu). Naopak růst neobsazenosti zaznamenal Moravskoslezský kraj – plus 3,0procentní body.

Vzhledem ke zdražování financování prakticky ve všech měnách začínají výnosy růst prakticky u všech segmentů, včetně výroby a logistiky, kde ve 3. čtvrtletí 2022 vzrostla výnosová míra o půl procentního bodu. Na trhu evidujeme stále více developerských projektů v různé fázi příprav. V případě výrobních a logistických nemovitostí je to v současné době jedna z mála příležitostí, jak si zajistit vhodné prostory a potenciální kupující se rekrutují i z řad koncových uživatelů. U takových kupujících lze pak po dokončení nemovitostí očekávat zpětný pronájem, tedy tzv. sale & leaseback.

Ve 3. čtvrtletí 2022 zůstalo nejvyšší dosahované nájemné za skladové a průmyslové prostory nezměněno a činilo 6,00 – 7,50 EUR/m²/měsíc. Nájemné v regionu Praha a okolí bylo v některých případech nabízené na úrovni 8,50 EUR/m²/měsíc. Průměrné nájemné mezikvartálně nejvíce vzrostlo v Jihočeském kraji a to o 15 %. Následoval kraj Jihomoravský (9 %), Karlovarský (8 %), Královéhradecký spolu s Pardubickým (7 %) a Plzeňský (7 %). V Praze a okolí vzrostlo nájemné v průměru o 4 %.

Očekávání budoucího vývoje

Podle nejnovějšího odhadu vzrostl hrubý domácí produkt meziročně o 3,7 %. V prvním pololetí tak pokračoval, navzdory nepříznivým okolnostem, ekonomický růst. Na druhé pololetí roku však bude mít negativní dopad vysoká míra inflace a dojde tak ke zpomalení růstu. I přesto ale Ministerstvo financí ČR očekává, že za celý rok 2022 zůstane ekonomika v růstu o 2,2 %. Pro rok 2023 pak ministerstvo financí predikuje další zpomalení na 1,1 %, jelikož domácnosti se budou potýkat s dopady růstu cen zboží a služeb.

Na trhu práce je i nadále nedostatek pracovníků, a to prakticky ve všech odvětvích. Během letních měsíců byl trh práce ovlivněn sezónními pracemi a v srpnu tak byl podíl nezaměstnaných 2,5 %, meziročně o 0,4procentního bodu níže. I vzhledem k zhoršenému ekonomickému výhledu očekáváme, že v následujících měsících bude nezaměstnanost mírně narůstat.

Výnosy u 10letých státních dluhopisů po dosažení hodnoty 5,12 % na konci června dvakrát po sobě poklesly. Na konci srpna byla jejich hodnota 4,11 % a dluhopisy se tak dostaly pod úroveň nejnižších výnosů u prémiových nemovitostí, které ještě v červnu překonávaly. Z hlediska investic do nemovitostí je to dobrá zpráva, jelikož výnosy ze státních dluhopisů mnozí potenciální investoři považují za benchmark, kam uložit své prostředky ke zhodnocení.