Ve 3. čtvrtletí 2022 nebyla zahájena výstavba žádné kancelářské budovy

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za třetí čtvrtletí roku 2022. Stálými členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank. Spolu s přidruženým členem, společností Savills, sdílejí členové základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Nabídka kancelářských budov

Celkový objem moderních kancelářských ploch v Praze vzrostl na konci třetího čtvrtletí na 3,8 mil. m². Během třetího čtvrtletí 2022 bylo v Praze celkem dokončeno 18 200 m² nových moderních kancelářských prostor. Na trh byly dodány dvě nové kancelářské budovy: Košíře Office Park (5 300 m²) v Praze 5 a Bastion Florenc (3 400 m²) v Praze 8, a nově zrekonstruovaná budova VIA UNA (9 600 m²) v Praze 1. Do konce roku 2022 očekáváme dokončení dalších tří projektů o celkové ploše 11 500 m². Na konci září 2022 bylo ve výstavbě více než 191 300 m² s plánovaným dokončením v letech 2022 až 2024. Nejvíce rozestavěných projektů je v Praze 1 (19,5 %), Praze 5 (19 %) a v Praze 7 (17 %).

Ve třetím čtvrtletí nezačala žádná nová výstavba.

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA o 651 500 m² kancelářských prostor dosahuje více než 17 % v celkovém objemu.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve třetím čtvrtletí 2022 objemu 137 700 m², což představuje mezičtvrtletní nárůst o 11 % a meziroční nárůst o 40 %.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla ve třetím čtvrtletí zaznamenána na Praze 8 (24,5 %), dále pak na Praze 1 (24 %) a na Praze 4 (16 %). Poptávce dominovaly společnosti působící v oboru informačních technologií (16 %), dále pak společnosti z oblasti profesionálních služeb (14 %) a působící v sektoru finančnictví (14 %).

Nové pronájmy a expanze ve stávajících budovách tvořily 50 % z celkové realizované poptávky. Předpronájmy v budovách, které jsou ve výstavbě, činily 9 %, zatímco přejednání stávajících smluv (renegociace) představovala 40 % z celkového objemu realizované poptávky. Zbylé 1 % připadlo na podnájmy ve stávajících projektech.

Významné pronájmy

Největší zveřejněnou transakcí třetího čtvrtletí 2022 bylo přejednání smlouvy KPMG (11,000 m²) v budově KPMG Office Center v Praze 8. Následoval předpronájem společnosti Fio banka (5 400 m²) v budově Masaryčka v Praze 1 a nájemní transakce společnosti Škoda Auto, která si pronajala nové prostory (4 700 m²) v budově AFI City 1 v Praze 9.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Míra neobsazenosti byla na konci 3. čtvrtletí 8,1 %, což představovalo pokles o 20 bazických bodů oproti předchozímu čtvrtletí. Celková plocha volných kanceláří na konci třetího čtvrtletí činila 308 000 m². Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 3 (25 %) a v Praze 9 (18 %), nejnižší naopak v Praze 8 (5 %) a v Praze 7 (6 %). Nejvíce neobsazených kanceláří se nacházelo v Praze 4 (66 300 m²) a v Praze 5 (46 000 m²), naopak nejméně neobsazených ploch bylo v Praze 2 (9 800 m²) a v Praze 10 (11 500 m²).
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 24 100 m².

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné v třetím čtvrtletí roku 2022 opět vzrostlo a pohybuje se v rozmezí 26,00–26,50 eur za m² na měsíc v centru města. Ve vnitřních částech města se nájemné navýšilo na 17,50–18,00 eur za m² na měsíc a na 15,00–16,00 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města.

Zatímco u nově dokončených budov v nejlepších lokalitách nájemné od počátku roku neustále roste (meziročně o 18 %), tempo růstu nájmů u stávajících kancelářských budov není tak výrazné.

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.