Tuzemské komerční investice táhnou kanceláře a maloobchod

Během třetího čtvrtletí 2022 přesáhly investice do komerčních nemovitostí 368 milionů EUR, což je téměř stejný výsledek v porovnání s předchozím obdobím. Je však zapotřebí dodat, že přes 60 % těchto investic tvořily přesuny nemovitostí mezi jednotlivými investorskými skupinami. Jedná se o sílící trend posledních let, typickým příkladem je prodej z uzavřeného fondu kvalifikovaných investorů do retailového fondu stejné skupiny.

Za první tři čtvrtletí tohoto roku objem investic dosáhl 1,68 miliardy EUR, meziročně vzrostl o 35 %. Na trhu je však patrný pokles aktivity. I přesto očekáváme, že objem za celý rok 2022 dosáhne minimálně stejného objemu jako v loňském roce, tedy necelé dvě miliardy EUR.

„Trh se v současnosti nachází v jakési „vyčkávací“ fázi. Kvůli tomu se na něj oproti minulosti dostává výrazně méně nemovitostí. Vzhledem k tomu, že došlo k výraznému zdražení financování, a to již i v eurech, je nutná korekce výnosů směrem nahoru. Pokud nejsou vlastníci nemovitostí pod tlakem, tak si nemovitosti nechávají. V případě, že mají nemovitost plně pronajatou, počítají i s valorizací nájemného, což může být vzhledem k letošní míře inflace relativně zajímavé navýšení příjmů a tím pádem i další důvod, proč v současné době nemovitosti neprodávat. Nicméně stále vidíme velký zájem jak domácích, tak zahraničních investorů o kvalitní reality v zavedených lokalitách. Výrazně vyšší aktivitu vidíme v oblasti prodeje pozemků a developerských projektů v různých stadiích připravenosti. Je to způsobeno tím, že na řadu menších hráčů na trhu dopadá růst cen vstupů – práce a stavebních materiálů a výrazně vyšší cena financování, kvůli čemuž se pro ně development stal za současné situace nerentabilní“, komentuje aktuální situaci na trhu komerčních nemovitostí David Sajner, partner společnosti Knight Frank.

Významné investiční transakce

Největší realitní transakcí 3. čtvrtletí byla koupě portfolia maloobchodních nemovitostí rakouskou firmou Immofinanz od CPI Property Group za 191 milionů EUR, přičemž se jednalo o 36 nemovitostí v ČR a v Polsku. Odhadovaný podíl české části portfolia přesahuje 180 milionů EUR.

Na trhu přetrvává nedostatek vhodných nemovitostí, zejména těch prémiových, o něž je stále zájem. Na druhou stranu evidujeme na trhu stále více developerských projektů v různé fázi příprav, od pozemků až po projekty se stavebním povolením. Zejména v případě výrobních a logistických nemovitostí je to v současné době jedna z mála příležitostí, jak si zajistit vhodné prostory. Potenciální kupující se rekrutují i z řad koncových uživatelů, kteří mají s provozem takovýchto nemovitostí minimální zkušenosti, případně pro ně nemají vhodný personál. U takových kupujících lze pak po dokončení nemovitostí očekávat zpětný pronájem, tedy tzv. sale & leaseback.

Očekávání dalšího vývoje

Podle nejnovějšího odhadu vzrostl hrubý domácí produkt meziročně o 3,7 %. V prvním pololetí tak pokračoval, navzdory nepříznivým okolnostem, ekonomický růst. Pro druhé pololetí roku se však očekává, že na výkon ekonomiky bude mít velký dopad vysoká míra inflace a dojde tak ke zpomalení. I přesto však Ministerstvo financí ČR očekává, že za celý rok 2022 zůstane ekonomika v růstu o 2,2 %. Pro rok 2023 pak očekává MF ČR další zpomalení na 1,1 %, jelikož domácnosti se budou potýkat s dopady růstu cen zboží a služeb.

Na trhu práce je i nadále nedostatek pracovníků, a to prakticky ve všech odvětvích. Během letních měsíců byl trh práce ovlivněn sezónními pracemi a v srpnu tak byl podíl nezaměstnaných 2,5 %, meziročně o 0,4procentního bodu níže. I vzhledem k zhoršenému ekonomickému výhledu očekáváme, že v následujících měsících bude nezaměstnanost mírně narůstat.

Výnosy u 10letých státních dluhopisů po dosažení hodnoty 5,12 % na konci června dvakrát po sobě poklesly. Na konci srpna byla hodnota 4,11 % a dostaly se tak pod úroveň nejnižších výnosů u prémiových nemovitostí, které ještě v červnu překonávaly. Z hlediska investic do nemovitostí je to dobrá zpráva, jelikož výnosy ze státních dluhopisů mnozí potenciální investoři považují za benchmark, kam uložit své prostředky ke zhodnocení.