Rezervační smlouva na nemovitost chrání zájemce i prodávajícího. Na co si u ní dát pozor?

Rezervační smlouva na nemovitost chrání zájemce i prodávajícího. Na co si u ní dát pozor?

Rezervační smlouva na nemovitost je velmi užitečným dokumentem, který poskytuje ochranu nejen prodávajícímu, ale i kupujícímu. V České republice nemá stanovenu povinnou právní úpravu, proto záleží jen na smluvních stranách, na jakých podmínkách se dohodnou. Proč upřednostnit takzvanou trojstrannou rezervační smlouvu, v níž je kromě zájemce o nemovitost a realitní kanceláře zahrnut i vlastník nemovitosti? Kolik obvykle činí rezervační poplatek a co se s ním děje, když některá ze stran od smlouvy odstoupí?

Rezervační smlouva neboli smlouva o složení blokovacího depozita na nemovitost je nástroj, který chrání všechny zúčastněné strany a je dnes již standardní součástí administrativy spojené s prodejem nemovitosti. Stanovuje poplatek, který vážný zájemce uhradí výměnou za to, že vlastník a/nebo realitní kancelář nebudou danou nemovitost po určenou dobu nabízet jiným zájemcům. „V praxi se rezervační smlouva využívá velice často v případě financování koupě hypotékou. Na tu dnes mnoho lidí nedosáhne a pro původní majitele jde tedy o poměrně riskantní podnik. Kompenzaci za vynaložený čas si tak mohou pojistit právě rezervační smlouvou,“ uvádí Lumír Kunz ze společnosti Férmakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou. Dodává však, že u prodávajícího výhody rezervační smlouvy rozhodně nekončí a tento dokument samozřejmě skýtá výhody i pro kupujícího.

Platí to zejména ve zmíněném případě financování hypotékou. Zájemce díky rezervační smlouvě nepodstupuje takové riziko jako při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V rezervační smlouvě totiž může jednoduše stanovit podmínky postupu v případě nezískání úvěru, včetně ujednání o vrácení rezervačního poplatku. Potenciální kupující může rovněž dobu stanovenou v rezervační smlouvě využít k tomu, aby si zjistil všechny potřebné informace o nemovitosti, zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jako jsou například věcná břemena.

Dvoustranná a trojstranná rezervační smlouva

Rezervačních smluv existují dva typy: dvoustranná a trojstranná. Dvoustrannou smlouvu uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti. „Přestože jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno podotknout, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné. Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přesto, že zájemce uhradil rezervační poplatek. V případě dvoustranné rezervační smlouvy také není vymahatelná pokuta za odstoupení účastníků,“ vysvětluje Lumír Kunz ze společnosti FérMakléři.cz.

Náležitosti smlouvy

Rezervační smlouva nemá v České republice žádnou právní úpravu, a proto je pouze na smluvních stranách, jaké podmínky si stanoví. Jak již ale bylo zmíněno, právní platnost mají pouze rezervační smlouvy trojstranné. Tak jako u dalších smluv je při sepisování rezervační smlouvy potřeba pohlídat si správnou identifikaci všech smluvních stran, tedy zájemce, vlastníka i realitního zprostředkovatele, a předmětné nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad. „Vlastník, respektive realitní zprostředkovatel by měl v této fázi jasně a detailně definovat technický i právní stav nemovitosti, veškeré vybavení, které je součástí nemovitosti, ale také lhůtu, ve které nemovitost předá novému majiteli. Naopak zájemce by měl v rezervační smlouvě uvést způsob financování koupě,“ radí Lumír Kunz.

Dalším bodem je pak určení doby rezervace a sjednání výše a způsobu úhrady rezervačního poplatku. Ten se obvykle pohybuje kolem 3 až 6 % kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 8 milionů Kč činí 240 až 480 tisíc Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace. Rezervační poplatek se ideálně skládá do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele a nedoporučuje se poplatek hradit ani na účet realitní kanceláře.

Nezapomeňte ve smlouvě určit, co se bude dít s poplatkem při odstoupení i zdárné koupi

Velmi důležité je stanovit ve smlouvě podmínky vypořádání rezervačního poplatku jak v případě zdárného dokončení transakce, tak i v případě odstoupení od koupě. Standardně se v případě uskutečněné koupě tento poplatek odečítá z domluvené kupní ceny nemovitosti. Pokud zájemce od koupě odstoupí z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen. Pokud si naopak koupi jednoduše rozmyslí, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas. Pokud se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, poplatek se běžně dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře. Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři. V každém případě je nejlepším řešením nechat si finální podobu rezervační smlouvy zkontrolovat právníkem.

Zdroj informací

FérMakléři.cz a NejBusiness.cz

Datum

27. září 2022

Sociální sítě NejBusiness.cz

Přihlášení

Přihlášení
E-mail:
Heslo:

Doporučujeme

Zajímavosti a tiskové zprávy

3. září 2024

OSTROJ naplno rozjel sériovou výrobu letištní techniky pro Oshkosh AeroTech

Opavský strojírenský výrobce OSTROJ rozšířil strategickou spolupráci s americkou společností Oshkosh...

1. září 2024

KB, MONETA a Air Bank nově umožňují vkládat hotovost do sdílené sítě téměř 800 bankomatů

Od srpna mají klienti Komerční banky, Monety a Air Bank možnost vkládat hotovost do téměř 800 sdílených...

19. srpna 2024

Konica Minolta se zaměřila na ochranu firemních dat proti hackerům

Konica Minolta reaguje na stále rostoucí počty hackerských útoků a potřebu maximálního zabezpečení IT...

15. srpna 2024

První ekologická celodřevěná prodejna BILLA vyrůstá ve Vracově na Hodonínsku

BILLA zahájila v červenci výstavbu své první celodřevěné ekologické prodejny v rámci střední a východní...

11. srpna 2024

Brněnská Authentica loni překročila půlmiliardový obrat a otevřela novou divizi

Brněnská skupina Authentica loni poprvé překročila půlmiliardový obrat, který meziročně vyrostl na celkem...

5. července 2024

Výroba vozidel v Česku nadále roste

V České republice bylo v prvních pěti měsících vyrobeno 651 935 osobních vozidel. To je téměř o 10 % víc...

30. června 2024

Největší fotovoltaický střešní projekt v Česku: V CTParku Bor na Plzeňku

Přední evropská developerská společnost CTP vybudovala bez využití finanční dotace dosud nejrozsáhlejší...

13. června 2024

Skanska uvádí na trh novou lokalitu, Habitat Malešice nabídne multifázový projekt s více než 1 000 byty

Skanska představuje svůj doposud největší rezidenční projekt s názvem Habitat a spouští prodej první...

24. května 2024

NOBO AUTOMOTIVE bude vyrábět sedladla pro BMW v GARBE PARKU České Budějovice

Společnost GARBE, specialista na logistické a průmyslové nemovitosti ve střední a východní Evropě,...

20. května 2024

Bonami expanduje do Itálie

onami, prodejce nábytku dekorací a vybavení do domácnosti, se rozšiřuje na další trh, tentokrát do Itálie....

Reklama

Page generated in 1.2306 seconds.
Redakční systém teal.cz naprogramoval Vítězslav Dostál