Klára Dostálová: Připravujeme první PPP projekt výstavby nájemního bydlení

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje první modelový projekt výstavby dostupného nájemního bydlení v partnerství se soukromým sektorem. Pilotní záměr počítá s výstavbou 1380 bytů pro definované cílové skupiny za zhruba 3 mld. Kč.

„Pro projekt máme vytipované pozemky ve vlastnictví státu nebo jeho podřízených organizací v Praze. Na základě tohoto vzorového záměru chceme vytvořit metodická doporučení včetně vzorových smluv a vzorových podkladů pro soutěžení poradců a dodavatele definovaného díla. Ty by byly využitelné pro další projekty státu. Chtěli bychom je ale nabídnout i obcím a krajům. Naším cílem je mimo jiné ukázat, že je možné tímto způsobem podporovat výstavbu a inspirovat samosprávy,“ uvedla ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová.

Tento projekt chce MMR nabídnout jako vhodný pro spolupráci s Národním rozvojovým fondem zřízeným pod Národní rozvojovou bankou, jehož přispěvateli jsou banky. Jedním z hlavních cílů Národního rozvojového fondu je právě podpora smysluplných PPP projektů veřejného sektoru. Forma partnerství veřejného a soukromého sektoru v segmentu dostupného bydlení je v zahraničí osvědčeným řešením. S úspěchem jej už roky využívají v Irsku nebo ve Velké Británii. „S podporou poptávkové strany si do budoucna nevystačíme. Přicházíme proto s řešením, které stimuluje nabídku. Stát nepotřebuje vytvářet zisk, má potřebné pozemky a soukromý sektor má zase potřebné know – how,“ doplnila ministryně Dostálová.

Veřejný sektor bude definovat standard bydlení, cílové skupiny, pro které je toto bydlení určeno, a současně výši nájemného. Bude také kontrolovat dodržování požadovaného standardu poskytovaného soukromým sektorem. Současně bude celý čas vlastníkem nemovitosti stát nebo jemu podřízené organizace (SFPI). Konsorcium, které vzejde z veřejné soutěže, zajistí projektovou a stavební činnost, ale i provozování bytových jednotek. Financovat projekt bude konsorcium, stát bude platit konsorciu poplatek za dostupnost bydlení – splátku, která v sobě zahrnuje náklady výstavby a samotného provozu. „Výhodou PPP projektu je, že stát nemusí vytvářet žádné nové „OPBH“, o pronájem bytu se stará koncesionář a stát určuje cílové skupiny a nájemné. V modelovém příkladu nám v koncesní smlouvě uzavřené na 27 let vychází nájemné v bytu 2+kk na zhruba 8,2 tisíce korun. Výše poplatku za dostupnost, kterou by platil stát koncesionáři, pak vychází na zhruba 93 tisíc na byt za rok po dobu 27 let. To je pro stát levnější než aktuálně poskytovaná pomoc v politice bydlení, zároveň bude mít kontrolu na kvalitou bydlení, kterou dnes nemá. Po celou dobu trvání koncesní smlouvy budou byty v majetku státu,“ uvedla Klára Dostálová.

Stát si pomocí PPP projektu začne vytvářet zásobárnu bytů pro potřebné, ať už jde o matky samoživitelky nebo seniory, kteří získají možnost důstojného bydlení. Už dnes stát platí ročně na příspěvku a doplatku na bydlení zhruba 8,5 mld. Kč. ročně, často ovšem za nevyhovující bydlení. Stát ale potřebuje dostupné nájemní bydlení i pro profese nezbytné pro chod státu jako jsou pracovníci Integrovaného záchranného systému, učitelé nebo sestřičky, ale i pro špičkové úředníky, pro které se bydlení ve velkých městech stává nedostupným a stát si je potřebuje udržet.

Významným plusem PPP projektu je, že nezvyšuje zadluženost státu a náklady státu jsou předem definované a neměnné. Rizika toho, jak se bude finální cena výstavby lišit od předpokládané ceny a kolik v budoucnu zaplatíme za opravy a reinvestice, nese soukromý sektor.

Zadavatelem projektu bude Státní fond podpory investic. Stát tak podpoří smysluplné investice a současně využije řady pozemků vhodných k bytové výstavbě, kterými disponuje, a jsou okamžitě k dispozici. Stát a jeho organizace dále disponují řadou pozemků na lukrativních místech, které jsou vhodné ke směně se soukromým sektorem za pozemky k výstavbě dostupného bydlení vhodnější. Zároveň vlastní pozemky, které mají obrovský potenciál ve formě rekultivace brownfieldů a nevyužitých ploch. Dalším zajímavým souborem jsou pozemky, které vlastní armáda nebo nemocnice. Tyto pozemky mají přístup k plné občanské vybavenosti a také kvalitní dopravní obslužnost a je možné je v souladu s územním plánem využít k výstavbě služebních bytů pro lékaře, sestřičky a další zaměstnance Integrovaného záchranného systému.

Stát by měl vytvořit pod SFPI entitu (státního developera), která bude s pozemky ve vlastnictví státu nakládat jako developer a soustavně pracovat na jejich evidenci a předprojektové přípravě. Nyní ucelená databáze pozemků státu a jeho organizací vhodných k výstavbě dostupného bydlení neexistuje.

Ekonomické parametry modelového projektu:

projekt zhruba 1 380 bytů v hodnotě 3 mld. Kč
cena výstavby 1 m2 = 45 tis. Kč
vlastníkem objektu je celou dobu stát
dochází z rozdělení rizik mezi privátním subjektem a veřejným subjektem
předpokládané nájemné 164 Kč na m2 (2+kk o 50 m2 – 8 200 Kč nájem)
dnes by stát nemusel na výstavbu vyčlenit žádné prostředky (s výjimkou přípravy – tu lze ale z velké části platit pomocí technické podpory z Evropy).
až v okamžiku, kdy by byly byty hotové a byly k dispozici pro bydlení, stát by platil tzv. poplatky za dostupnost ve výši cca 272 mil. Kč ročně po dobu 27 let, ale zpět by se mi vracel příjem ve výši cca 140 mil. Kč (130 mil. Kč je příjem z nájemného a 10 mil. Kč z daní od provozovatelů bytů).
celkový čistý náklad státu za to, že bude vlastnit a pronajímat 1 380 bytů je odhadován na cca 130 mil. Kč – to odpovídá roční platbě za jeden byt 93 tis. Kč.