Novela zákona počítá se sjednocením výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky

Již pátým rokem umožňuje zákon o spotřebitelském úvěru splatit hypotéku kdykoliv. Banka má přitom nárok si účtovat pouze takzvané účelně vynaložené náklady, což dle výkladu ČNB splňují zejména administrativní náklady. V praxi se tak dříve neúnosný poplatek za předčasné splacení smrsknul řádově na stokoruny. Ne všechny banky ale tento výklad respektují a případný soud by jim mohl dát za pravdu. Novela zákona o spotřebitelském úvěru však počítá se sjednocením způsobu vyčíslení poplatku. Kompromisní řešení by bankám zajistilo rozumnou kompenzaci nákladů, klientům zase přijatelnou výši poplatku.

Zákon o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v účinnost v prosinci 2016, přinesl novou regulaci, jež stanovila, že mimořádná splátka hypotéky musí být v určitých situacích zdarma. „Do té doby měly náklady na mimořádnou splátku podobu například úhrady úroků do konce fixace, pěti procent z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace nebo třeba deseti procent z výše mimořádné splátky. To v praxi znamenalo částky, které se počítaly zcela běžně na větší desítky tisíc i statisíce korun, což bylo značně nevyvážené,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Zcela zdarma je tak dnes možné splatit každý rok až čtvrtinu z celkové výše úvěru, a to během jednoho měsíce před výročím smlouvy. Příznivější situace nastává také v případě, kdy je během období fixace hypotéku nutné doplatit z důvodu prodeje nemovitosti. Po 2 letech od jejího nabytí vám banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, nejvýše však 50 tisíc korun. Zákon zároveň umožňuje splatit úvěr bez jakýchkoliv nákladů do 3 měsíců poté, co banka klientovi sdělí novou výši úrokové sazby na další období fixace. To dává klientovi dostatek času na to prověřit situaci u konkurence a případně si v klidu zajistit refinancování. Banky tak již nemohou sdělovat nové podmínky až na poslední chvíli a zneužívat situace, že čas hraje proti klientovi.

Aktuální legislativa ale především stanovuje obecně platné pravidlo, podle něhož má klient právo úvěr splatit kdykoli a banka má právo pouze na náhradu „účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Problém však tkví v tom, že nikdo přesně neví, co účelně vynaložené náklady jsou. V březnu 2019 poskytla výklad Česká národní banka, čímž byly náklady na předčasné splacení prakticky zredukovány řádově na stokoruny. Za účelně vynaložené náklady totiž považuje zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení. „Část bank se skutečně výkladu ČNB podřídila. Ale jiné banky se s ním neztotožnily a v podstatě ho nerespektují. Zjevně jsou připraveny čelit případným postihům ze strany regulátora, případně se bránit soudní cestou. Přitom možnost, že by soud mohl zaujmout stanovisko odlišné od výkladu ČNB, sama centrální banka na svém webu připouští,“ upozorňuje David Eim.

V Poslanecké sněmovně ČR aktuálně čeká na projednání pozměňovací návrh k novele zákona o spotřebitelském úvěru, který by měl situaci ohledně takzvaně účelně vynaložených nákladů vyjasnit. Navrhovaná změna zákona zjednodušeně spočívá především v tom, že by banka při předčasném splacení během fixace mohla požadovat poplatek, jehož vyčíslení se odvíjí od sumy úroků, které by jí klient do konce fixace zaplatil.

„Vyčíslí se úroky, které by klient zaplatil do konce fixace. Dále se vyčíslí úroky, které by za stejných okolností byly uhrazeny do konce fixace, pokud by úvěr byl úročen nikoliv svou skutečnou sazbou, ale aktuálně platnou sazbou na trhu dle statistických dat ČNB. Kladný rozdíl těchto částek jsou náklady, na něž by banka měla mít nárok,“ vysvětluje podstatu pozměňovacího návrhu David Eim, podle něhož by zákon měl bance přiznat rozumnou kompenzaci nákladů, jež v dobré víře nesla. Ideálně takovou, aby nebyla pro klienta prakticky nepřijatelná, jako tomu bylo dříve, ale na druhou stranu dostatečně vysokou na to, aby zamezila spekulativním přechodům mezi bankami s prakticky nulovými náklady.

Podle zmíněného pozměňovacího návrhu však stále platí, že částka nesmí být vyšší než suma úroků do konce fixace. „To samozřejmě vzhledem ke konstrukci prakticky nepřipadá v úvahu. Taková situace může nastat pouze tehdy, pokud by aktuální sazby hypoték dle ČNB byly záporné,“ doplňuje David Eim a dodává, že nově by takto vypočtené náklady nesměly být vyšší než 3 % z výše mimořádné splátky.

Příklad

1. Úvěr 2,5 mil. Kč, splatnost 30 let, fixace 5 let, sazba 2,49 % p. a.

Mimořádná splátka probíhá po dvou letech splácení, zbývá tedy 36 splátek. Aktuální zůstatek úvěru je 2 385 000 Kč, aktuální sazba na trhu dle ČNB 2,09 % p. a. Pokud by klient úvěr nesplatil, během dalších tří let do konce fixace by bance uhradil asi 172 000 Kč. Pokud by takový úvěr následující 3 roky nebyl úročen sazbou 2,49 % p. a., ale aktuální sazbou na trhu 2,09 % p. a., činily by úroky asi 112 000 Kč. Rozdíl se tedy rovná 60 000 Kč, což je částka, na kterou by banka měla nárok. Nesmí však být vyšší než 3 % z mimořádné splátky. Tato 3 % z mimořádné splátky činí 71 550 Kč a nejsou tedy uplatněny. Klient by tak měl bance uhradit 60 000 Kč.

2. Úvěr 2,5 mil. Kč, splatnost 30 let, fixace 10 let, sazba 2,49 % p. a.

Pokud použijeme stejný příklad, ale fixace bude 10 let, zbývat bude 8 let splácení, tedy 96 splátek. Pokud by klient úvěr nesplatil, během dalších osmi let do konce fixace by bance uhradil asi 425 000 Kč. Pokud by takový úvěr následujících 8 let nebyl úročen sazbou 2,49 % p. a., ale aktuální sazbou na trhu ve výši 2,09 % p. a., činily by úroky asi 271 000 Kč. Rozdíl se rovná 154 000 Kč. Uplatní se tedy maximum ve výši 3 % z výše mimořádné splátky a banka tudíž bude mít nárok na 71 550 Kč.

Gepard Finance

GEPARD FINANCE jsou specializovanou makléřskou firmou, která působí na trhu 17 let. Jejím hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracování úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 100 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i na Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 staly největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR. Společnost je zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů a držitelem značky kvality „FÉR hypotéka“.