Hotely: Nízká výkonnost, velký zájem investorů

Obsazenost hotelů v Praze za prvních šest měsíců letošního roku dosahovala pouhých deseti procent, jejich tržby zůstávají hluboko pod průměrem let před koronavirovou krizí. Oproti původním očekáváním je ale majitelé neprodávají – rozhodně ne ve velkém. Zájem investorů o jejich koupi je stále výrazný – více než třetina jich v aktuálním průzkumu Hotel Investor Beat realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield uvedla velký či velmi velký zájem o Prahu. Je zjevné, že investoři mají v pražský hotelový trh důvěru a situaci, v jaké se dnes nachází, vnímají jako přechodnou.

Obsazenost i ceny: stále nízké

Podle údajů společnosti STR dosahovaly za letošní první půlrok hotely, jež byly v Praze otevřené, obsazenosti pouhých 10 procent. V červnu se situace mírně zlepšila: obsazenost otevřených hotelů vzrostla na 18 procent. Obě čísla jsou však stále nejhorším výsledkem ze všech srovnávaných metropolí v Evropě.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Hlavní příčinu vidím v restrikcích, které v České republice ohledně hotelů a cestování panují, a také ve vývoji počtu nakažených. S každým jeho nárůstem byl v údajích vidět pokles obsazenosti hotelů i rezervací. Když se ale restrikce loni v červenci a srpnu uvolnily, obsazenost okamžitě vzrostla a Praha rychle překonala ostatní evropské destinace.“

Lze tedy předpokládat, že údaje za červenec a srpen 2021 budou také pozitivnější než ty za letošní první půlrok. Praha má oproti některým městům dokonce i lepší předpoklady pro opětovný návrat turismu, který je dnes závislý spíše na dostupnosti autem než na letecké dopravě; navíc je destinací spíše pro volnočasové cestování než pro to byznysové a konferenční, které je zatím stále ve velkém útlumu.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Pro oživení zdejšího hotelového trhu bych doporučil zaměřit se na propagaci v zemích, pro něž je Praha dobře dostupná autem – tedy v Německu a dalších zemích EU, které jsou v dobré dojezdové vzdálenosti. Věřím také, že nastartovat trh pomůže předsednictví Evropské unii, které Česko čeká v prvním pololetí příštího roku – v jiných zemích vidíme, že jim tato událost vždy významně zvýšila obsazenost i cenu ubytování.“

Nyní jsou ceny ubytování v Praze výrazně nižší než jinde v Evropě. Oproti červnu 2019 byla letos v červnu průměrná dosažená cena za pokoj o 44 procent nižší, zatímco evropský průměrný pokles je o 21 procent. Dvojnásobné snížení cen oproti jiným zemím je však způsobené také tím, že některé pětihvězdičkové hotely, např. Fairmont (dříve InterContinental), jsou nyní kvůli rekonstrukci zavřené, a ve statistice tak jejich ceny nejsou zahrnuty.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „K určitému snížení cen v Praze rozhodně došlo, nemělo by to však mít tak dlouhodobý dopad jako při minulé krizi v roce 2009. Nyní nejde o ekonomickou krizi, ze které by se trh vzpamatovával dlouho. Jde o bezprostřední restrikce, s jejichž koncem čekáme rychlý návrat turismu, a tedy i cen, k předkrizovým hodnotám. V zemích a lokalitách, kde k uvolnění došlo, vidíme, že kumulovaná poptávka okamžitě převýšila nabídku a umožnila hoteliérům ceny velmi rychle vracet na původní úroveň.“

Investoři na Prahu cílí dál

Také investoři jsou si vědomi toho, že nynější situace, v níž se pražské hotely nacházejí, je přechodná a způsobená vnějšími faktory – a nevypovídá nic o kvalitě samotného trhu. Věří tak v jeho dlouhodobou odolnost a o zdejší hotelové nemovitosti stále projevují velký zájem.

V průzkumu Hotel Investor Beat zaměřeném na zájem institucionálních investorů o hotely v evropských městech zaujala Praha 13. místo. S průměrným hodnocením zájmu na stupni 3 z pěti, kde 1 znamenala „žádný zájem“ a 5 „velmi velký zájem“, dosáhla nejlepšího umístění ze všech měst regionu střední a východní Evropy. Celkem 37 procent investorů má velký či velmi velký zájem kupovat hotely v Praze a jen 15 procent v Praze do hotelu investovat nechce.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Praha je již tradičně velice populární turistickou destinací – a z dlouhodobého hlediska na tom pandemie těžko něco změní. To má na zájem investorů o ni velký vliv, stejně tak zdejší relativně umírněná výstavba nových hotelů, která je jedna z nejnižších mezi hlavními hotelovými trhy v Evropě. Díky tomu by Praha měla být jedním z nejlépe se zotavujících trhů poté, co se restrikce uvolní.“

Celý region CEE získal na stupnici od jedné do pěti průměrné skóre 2,6, a mezi ostatními zeměmi/regiony tak zaujal osmé místo.

Zájem o koupi hotelů sílí

Hotely obecně stoupají na žebříčku nemovitostí, na něž investoři cílí, a to i navzdory negativnímu dopadu pandemie. Investoři v nich i přes současné riziko spatřují dlouhodobý potenciál a vyšší návratnost investic. Díky řadě dlouhodobých trendů, z nichž některé nynější krize ještě urychlila, se potenciál některých typů nemovitostí – jako jsou například hotely – zlepšuje, ale u jiných se naopak zhoršuje, a to samozřejmě mění relativní preference investorů. Navíc hotely nabízejí u nemovitostí poměrně vzácnou kombinaci vyšších výnosů a přiměřeného rizika, což je důležité z pohledu diverzifikace, a proto hotely lákají stále více investorů – včetně třeba velkých fondů, které do hotelů dříve neinvestovaly – kteří nyní chtějí mít určité procento kapitálu v těchto nemovitostech, a lépe tak optimalizovat své celkové investiční portfolio.

V průzkumu Hotel Investor Beat téměř 40 procent respondentů uvedlo, že hotelů chtějí v důsledku pandemie kupovat více než dříve, jenom pětina pak méně, 30 procent svou strategii ohledně hotelů pod vlivem pandemie nemění.

Prodejů hotelů je málo, krachy žádné

Transakcí se na pražském hotelovém trhu letos zatím odehrálo méně, než bylo obvyklé před krizí – nejvýznamnější byl prodej W Hotelu Evropa na Václavském náměstí. Rozhodně nedošlo na předpovědi, které s nástupem krize počítaly s hromadným prodáváním hotelů z nutnosti, tzv. distress sales. Zajímavé je, že ani většina investorů neočekává žádné výrazné slevy, což je zapříčiněno velkým objemem kapitálu, který je třeba investovat, v kombinaci s nedostatkem kvalitního produktu na prodej – a také díky již zmiňované víře v dlouhodobý potenciál růstu hotelových nemovitostí. V průzkumu Hotel Investor Beat 59 procent respondentů uvedlo, že by reálně uvažovali o akvizicích s cenou o 15 i méně procent nižší než v roce 2019, včetně 13 procent investorů, kteří by zvažovali jakoukoli příležitost ke koupi, i bez slevy. Jen 12 procent respondentů čeká pouze na příležitosti s poměrně výraznou slevou nad 25 procent.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Na trhu dnes vidíme převis kapitálu, který investoři musejí nějak uplatnit, přičemž nabídka nemovitostí s dobrou dlouhodobou návratností, jako se například často nabízí skrz akvizice hotelů, je málo. Výrazné zlevňování těchto nemovitostí se tedy očekávat nedá.“

V Česku ani ve světě se zatím majitelé až na výjimky nedostávají do situace, kdy by byli nuceni své hotely prodat, na trhu nedochází k bankrotům. To ale neznamená, že by na tom hoteliéři byli, pokud jde o finance, vyloženě skvěle.

V dalším průzkumu, nazvaném Hotel Investment Scene in CEE, který realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield realizovala ve spolupráci s mezinárodní advokátní kanceláří CMS, uvedlo 42 procent dotázaných, že bez dodatečného kapitálu dokáží jejich hotely přežít již jen 6 až 12 měsíců, 21 % pak méně než šest měsíců.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Velké procento hoteliérů pro letošek či následující dva roky počítá s refinancováním. Mnozí vlastníci budou potřebovat dodat zhruba 20 procent vlastního kapitálu navíc – a ne všichni takový objem budou schopni pokrýt. Nebudou-li chtít hotel prodat, budou muset rychle najít novy zdroj kapitálu – přičemž banky budou ve střednědobém horizontu opatrnější než před krizí. Kapitálová struktura a zdroje financovaní jsou věci, které by se neměly řešit pod časovým tlakem, tudíž právě v tuto chvíli je pro hotelové vlastníky vhodný čas, aby začali proaktivně hledat a zvažovat alternativní způsoby, jak svou finanční situaci do budoucna řešit.“

Zotavení do tří let

Zotavení hotelového trhu – tedy dosažení parametru RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) v úrovni předkrizového roku 2019 – očekávají respondenti do tří let. Délka doby, kdy k tomu dojde, se liší podle typu destinace: ty volnočasové by se podle v průzkumu nejsilněji zastoupených odpovědí mohly zotavit již příští rok, regionální a hlavní města pak v roce 2024.