Chystáte se na dřívější splacení hypotéky? Pospěšte si. Můžete tak ušetřit desetitisíce korun

Přišli jste k většímu obnosu peněz a plánujete splatit hypotéku? Stěhujte se a potřebujete prodat nemovitost financovanou hypotékou? V těchto případech budete řešit předčasné splacení hypotéky. Ve sněmovně je aktuálně návrh na změnu v předčasném splacení hypotéky. Připravte se tak na to, že v budoucnu si možná za předčasné doplacení připlatíte. Pokud návrh projde, tak by se při dřívějším splacení hypotéky mohl účtovat poplatek až 3 % ze splacené částky. A to může dělat i desítky tisíc korun navíc. Je nyní proto výhodné uvažovat o splacení hypotéky co nejdříve?

Jak aktuálně funguje dřívější splacení hypotéky?

Pokud splácíte hypotéku, kterou jste si sjednali po 1. prosinci roku 2016 nebo po tomto datu došlo k obnově fixní úrokové sazby, máte ze zákona právo tento úvěr celý nebo jeho část kdykoliv předčasně splatit. Banka vám v tomto případě může dát k úhradě pouze takzvané účelně vynaložené náklady, které přímo souvisí s předčasným splacením hypotéky. Podle výkladu České národní banky se jedná především o administrativní náklady. Banka po vás nemůže vyžadovat náhradu za nižší úrokové výnosy (ušlý zisk) nebo provize vyplacené zprostředkovateli za sjednání hypotečního úvěru. Podmínky předčasného splacení jsou podrobně popsány v úvěrové smlouvě a vyplatí se s nimi před podpisem smlouvy podrobně seznámit. Podmínky ale odkazují na zákon 257/2016 Sb = zákon o spotřebitelském úvěru, tj. kdy banka může účtovat účelně vynaložené náklady a kdy nikoliv.

Je nyní dobré uvažovat o dřívějším splacení hypotéky?

„Určitě ano. V současné době drtivá většina bank účtuje skutečně pouze administrativní poplatek ve výši několika stovek korun, tj. odchod mimo fixaci od banky se výrazně prodraží, pokud tato úprava projde. Kdo tedy může, ať neváhá a refinancuje ihned. Samozřejmě druhou možností je si refinancovat dopředně = nyní si zagarantovat současné podmínky, ale čerpat až k datu fixace, kdy jedna hypotéka vyplatí druhou. Pokud návrh projde. Tak si zatím netroufám odhadovat, kdy v praxi začne platit. Umím si ale představit od 1.1. 2022, možná o něco později,“ říká finanční specialistka Veronika Hegrová.

Předčasně můžete splácet i po částech

Pokud se vám podařilo naspořit větší sumu peněz, můžete ji využít k předčasnému splacení části hypotéky. Ze zákona máte možnost splatit každý rok během jednoho měsíce před výročím smlouvy zcela zdarma až čtvrtinu z celkové výše úvěru. Například u dvoumilionové hypotéky tedy můžete každý rok složit mimořádnou splátku ve výši 500 tisíc korun. Kdo se rozhodne předčasně splatit více než čtvrtinu hypotéky, musí počítat s poplatky. Banka po vás ovšem může i v tomto případě požadovat pouze zaplacení účelně vynaložených nákladů.

Hypotéka a prodej nemovitosti

Nejčastěji lidé řeší doplacení celé hypotéky při prodeji nemovitosti. Pokud se vám podaří načasovat prodej nemovitosti na konec fixace hypotéky, nezaplatíte za předčasné splacení hypotéky ani korunu navíc. Stačí pouze včas informovat banku o záměru splatit hypotéku a v průběhu tří měsíců před koncem fixace úrokové sazby celý úvěr doplatit.

Při doplacení hypotéky mimo období fixace z důvodu prodeje nemovitosti (po 2 letech od nabytí) vám banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 tisíc korun. V případě prodeje do 2 let od nabytí vám může banka ze zákona účtovat účelně vynaložené náklady, které nyní reguluje Česká národní banka. Dříve si banky účtovaly například i 10 % z předčasné splátky hypotéky, což značně ztěžovalo prodej nemovitosti zatížené hypotékou. Výše náhrady nákladů dnes nesmí být vyšší než zaplacené úroky za dobu od předčasného splacení hypotéky do konce sjednané doby fixace.

Převeďte hypotéku na nového majitele

Vaši hypotéku je možné převést na nového majitele, který od vás nemovitost kupuje. Ten musí mít nejen zájem převzít vaši hypotéku, ale také splnit všechny podmínky banky (např. musí mít dostatečný příjem, nesmí být v exekuci apod.). S bankami se dá domluvit i v případě, že jednu nemovitost s hypotékou prodáváte a současně jinou nemovitost na hypotéku kupujete.