Advokátní úschova peněz při převodu nemovitosti chrání kupujícího i prodávajícího

Koupě či prodej nemovitosti jsou finanční transakce, při nichž se hýbou miliony. Aby byly obě smluvní strany chráněny, existuje možnost takzvané advokátní úschovy. Proč je vhodné svěřit peníze za převod nemovitosti nezávislé třetí straně? Můžete využít úschovu i jinde než u advokáta? Kolik to bude stát a na co si dát pozor?

Při převodu nemovitosti operují obě smluvní strany, tedy prodávající i kupující, s vysokými částkami, mnohdy s celoživotními úsporami. Není proto divu, že tento proces vyžaduje zvýšenou opatrnost i co se peněz týče. Změna vlastníka nemovitosti se navíc neodehrává ze dne na den, od podpisu smlouvy po chvíli, kdy nový majitel získá vlastnická práva, uplyne minimálně 20 dnů, a to pouze za předpokladu, že v den podpisu smlouvy dojde rovnou i k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Těchto 20 dnů představuje zákonnou ochrannou lhůtu. V rámci této doby však může kterákoli strana návrh na vklad do katastru stáhnout, případně může katastr návrh z různých důvodů zamítnout. Jestli jsou důvody k zamítnutí odstranitelné, pouze se prodlouží celá doba zápisu. Ovšem jestli jsou neodstranitelné, katastr proces zastaví a kupující mnohdy nemá způsob, jak své peníze získat zpět.

„Především z tohoto důvodu existuje takzvaná advokátní úschova, díky níž nemusí kupující platit přímo na účet prodávajícího. To znamená, že kupující částku pošle na účet nezávislé třetí strany – obvykle advokáta, notáře nebo banky –, a až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví tato třetí strana částku uvolní na účet prodávajícího. V případě, že k přepisu nedojde, získá kupující své peníze zpět,“ popisuje Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz, a dodává, že stejně jako kupujícího chrání advokátní úschova i prodávajícího, který díky ní má jistotu, že kupující disponuje potřebnými finančními prostředky. Přesto mnoho lidí považuje možnost úschovy za zbytečnou, či dokonce za způsob, jak z kupujícího „dostat“ víc peněz. Není tomu ale tak. I když druhé straně maximálně důvěřujete, problém nemusí nastat pouze úmyslným nekalým jednáním, ale i nenadálou událostí.

Advokátní úschova je levnější, notářské lidé více věří

Existuje hned několik způsobů, jak úschovu provést. Nejčastější je úschova u advokáta, která kombinuje výhody poměrně nízké ceny i míry rizika. Jde o úschovu peněz, ale třeba i cenných papírů, kterou poskytuje na své jméno advokát, a to pomocí zvláštního účtu označeného právě jako advokátní úschova. Služba je poskytována na základě písemné smlouvy o úschově, popřípadě smlouvy svěřenské, v níž jsou ustanoveny práva a povinnosti všech zúčastněných stran. Při splnění všech podmínek je advokát povinen prodávajícímu uschovanou částku financí vyplatit. Výše odměny za tuto službu nepodléhá žádnému tarifu, tudíž záleží na domluvě mezi advokátem a klientem. Nejčastěji se cena pohybuje od 3 000 do 20 000 korun a odvíjí se od částky určené k úschově. Například za úschovu 5 milionů korun si advokát obvykle řekne o zhruba 3 000 až 8 000 korun, u notáře je cena za úschovu stejné částky financí fixní a činí 13 600 korun.

Notářskou úschovu lidé často volí pro větší pocit bezpečí. „U notářské úschovy dle mého názoru plyne větší pocit bezpečí hlavně z titulu jisté formálnosti funkce notáře, který je státem jmenován k provádění (mimo jiné) úředních úkonů. Notářů je také menší počet a jsou lidmi obecně považováni za důvěryhodné osoby. Určitě je také znám mnohem menší počet případů podvodů či zpronevěr ze stran notářů než ze strany advokátů, byť i u nich je těch případů velmi málo,“ říká Mgr. Ing. Ondřej Kolář, který provozuje úspěšnou advokátní kancelář v Praze. „Nejbezpečnější je ovšem jednoznačně úschova bankovní, a to u velké tradiční banky. Jak říká jeden můj kolega, banka nemá nožičky, s penězi utéct nemůže, ani kdyby chtěla,“ dodává Ondřej Kolář.

Služba úschovy u realitky zdarma? Nestandardní postup, který měl být zakázán

Úschovu přímo na svém účtu mohou nabízet i některé, především menší, realitní kanceláře. To je ale z dnešního pohledu postup nestandardní a nový realitní zákon měl dokonce tyto praktiky zakázat. I když k zákazu přímo nedošlo, kvalitní realitní kancelář by vám tuto službu vůbec neměla nabízet. Realitní kancelář je totiž soukromý komerční subjekt a s přijatou částkou může v podstatě libovolně disponovat. V případě jejího krachu pak o částku jednoduše přijdete a neexistuje způsob, jak se domáhat práva. Pro tento typ úschovy neexistuje žádný regulativ ani povinné pojištění. „Jestli přesto tuto možnost zvažujete, důkladně si ověřte hospodářské výsledky dané realitky a také reference klientů. Nenechte se proto zlákat nízkou cenou, či dokonce nabídkou úschovy zdarma. Profesionální realitní kancelář vám naopak nabídne zprostředkování úschovy u ověřeného advokáta a tato úschova je vždy zahrnuta v celkové provizi makléře,“ uvádí Jan Boruta. Někteří lidé volí i úschovu u libovolné třetí osoby – třeba u společného známého. Zde ale povyšte bezpečnost nad důvěru. Jak už bylo zmíněno výše, hladký průběh úschovy nemusí ohrozit pouze nekalý úmysl, ale i nenadálá nešťastná událost.

Úschovu ošetřete už v kupní smlouvě. S výběrem důvěryhodného uschovatele pomůže i makléř

Abyste si bezpečnost úschovy ještě více pojistili, je dobré mít způsob převodu částky za nemovitost písemně potvrzený již v kupní smlouvě, a to včetně detailního postupu v případě, že katastr vklad zamítne. Samozřejmostí je sepsaná smlouva o advokátní úschově. Na všechny dílčí kroky rovněž žádejte písemné potvrzení uschovatele. Nejdůležitějším pravidlem však zůstává vyhledat skutečně důvěryhodného uschovatele. „V novodobých dějinách ČR známe hned několik případů zpronevěry úschovy. S výběrem vhodného advokáta vám nejlépe pomůže zkušený realitní makléř. Právě zajištění bezpečné úschovy je pro mnoho lidí jedním z hlavních důvodů, proč vůbec využívají služeb realitky. Na vlastní pěst si úschovu budete zařizovat jen stěží, a volně dostupné reference advokátů jsou mnohdy zavádějící,“ uzavírá Jan Boruta.