CEDEM: Vrchol ekonomického cyklu je na spadnutí, strmý pád však nepřijde

Za účasti více než 200 odborníků a více než 30 řečníků proběhl včera v pražském hotelu Marriott 19. ročník mezinárodní realitní a investiční konference CEDEM Commercial Property & Investment Summit. Investoři, ekonomové, developeři a realitní konzultanti zde diskutovali o významných aspektech současných realitních trhů ve střední a východní Evropě.

Letošní ročník CEDEMu proběhl za situace, kdy se ekonomika v zemích CEE podle analýz rychle přibližuje k přehřátí. Aktéři realitního a investičního trhu, který je stavem ekonomiky velmi silně ovlivněn, proto diskutovali o tom, kdy v rámci pravidelně se opakujícího ekonomického cyklu přijde propad a jak bude silný. Podle analytika pro trhy CEE Marka Robinsona (Colliers International), který svým příspěvkem CEDEM otevřel, lze již nyní pozorovat jasné signály přicházejícího vrcholu: jde např. o silnou spotřebu taženou růstem mezd, zároveň o zpomalování výroby (mj. v důsledku nedostatku pracovní síly) a o snižování exportu. Ve stavebnictví se nedostatek pracovníků (aktuálně jich v Česku chybí na 30 000) projevuje růstem cen stavebních prací. Dalším ze signálů je podle něj i klesající kurz eura a ztráta síly sousedního Německa jako exportního tahouna regionu, což oslabuje konkurenceschopnost celé eurozóny. „Vrchol celého cyklu přijde v roce 2019, ale zpomalení ekonomiky nebude tak silné, jako při krizi před 10 lety. Každopádně však region CEE čekají v příštím ekonomickém cyklu nižší výnosy," předpověděl Mark Robinson. „Trh je nyní celkově vyspělejší. Při krizi před 10 lety vypukla u bank a investorů panika, nyní jsou však připraveni. Investoři budou při svém výběru selektivnější - budou mít zájem o opravdu dobré lokality, jejichž hodnota zůstane zachována i v době recese," upozornil Richard Wilkinson (CTP). „Situace je nyní opravdu jiná než před 10 lety. Samozřejmě - pokud přijde globální krize, ovlivní to i realitní a investiční trh v zemích CEE včetně České republiky. Bankovní sektor regionu CEE je však dobře připraven," dodal Stan Kubáček (Round Hill Capital).

Přicházejí lokální investoři: Roli hrají nejen samotný projekt a výnosy, ale i emoce

Česká republika a Slovensko jsou v kontextu CEE unikátní tím, jak velkou roli v obou zemích začínají hrát silní místní investoři. Ti spolu s menšími privátními skupinami postupně vytlačují západoevropské giganty. Příkladem je česká stavební a developerská skupina T.E, která na CEDEMu oznámila spuštění investičního fondu kvalifikovaných investorů, určeného pro poskytování ekvity a mezaninového financování vlastních projektů. „Fond se bude vztahovat pouze na stavební záměry s pravomocným územním rozhodnutím či stavebním povolením. U takových projektů lze výrazně lépe předvídat jejich budoucí hodnotu a dobu potřebnou k realizaci. To je pro ochranu a zhodnocení cizích peněz klíčové," vysvětlil partner skupiny T.E Martin Hubinger. Růst počtu malých lokálních investorů souvisí s dobrým stavem české a slovenské ekonomiky. „Mezinárodní kapitál se orientuje zejména na hlavní města ČR a SR, ale místní investoři jsou ochotní nést větší riziko při investování v regionech s vyhlídkou na vyšší výnosy. Jde o investory, kteří se nechtějí spoléhat na agenty, projevují velkou loajalitu a důvěru v místní trh a realizují zde i investiční transakce menšího rozsahu," uvedl Bryan Wilson (Wilsons). „Lokální investoři hledají produkty, které jsou stabilní a přinášejí v porovnání s jinými příležitostmi zajímavé zhodnocení investice," dodal Marián Fridrich (IAD). Místním investorům se dnes na českém trhu nabízejí projekty prakticky ve všech realitních segmentech: od bydlení přes industriální nemovitosti až po obchodní centra. „Orientujeme se na retail a v našich fondech máme přes čtyři tisíce klientů. Celkově operujeme se 120 000 m2 pronajímatelné plochy," uvedl příklad Vlastimil Šedivý (DRFG RE). „Cílíme na malé privátní investory, kteří chtějí mít přímý dohled nad svými investicemi. Naše zkušenosti z rezidenčního segmentu ukazují, že u těchto investorů nehraje roli jen samotný projekt a očekávaný stabilní výnos, ale také emoce: to, zda se pro projekt, do něhož investují, dokážou nadchnout," uzavírá Martin Hubinger (T.E).

Crowdfunding, Co-working a Start-upy mění zavedené pořádky

Krize před 10 lety s sebou přinesla přehodnocení tradičních způsobů práce a hledání nových možností investování. Generace mileniálů se díky tomu přeorientovala na flexibilní pracovní dobu, zvykla si na variabilní pracovní prostory a začala s využíváním sociálních sítí. To vše má velký vliv na současný trh - a současné trendy crowdfundingu, co-workingu a start-upů lze účinně využívat i v „klasickém" realitním byznysu. Pro příklady nebylo třeba na CEDEMu chodit daleko. „Inspiraci nacházíme v mateřském Švédsku a do našich současných kancelářských budov v ČR začleňujeme i možnost pronájmu co-workingových prostor. Takové prostory díky své flexibilitě zvyšují pro nájemce hodnotu nemovitosti," uvedla Alexandra Tomášková (Skanska Property). „Základní myšlenka airbnb může velmi dobře fungovat také v komerčních nemovitostech. Na ní jsme založili nabídku krátkodobých pronájmů několika desítek unikátních prostor v Praze, ideálních například pro pop-up obchody či netradiční akce," popsal další trend Jakub Holec (The Prostor). „Realitní sektor donedávna nedával příliš mnoho příležitostí k investování menším privátním investorům. Crowdfunding v oboru nemovitostí tyto příležitosti významně rozšiřuje - poté, co se předtím tato metoda výrazně uplatnila v budování start-upů. Lidé si přitom pro svou investici mohou vybrat projekt, s nímž se ztotožní: příkladem může být SeniorHouse: moderní centrum nepřetržité péče o důchodce a Alzheimeriky, které vzniká v městské části Dúbravka v Bratislavě. V roce 2016 dosáhl celosvětově jen v realitním sektoru objem investic do crowdfundingu částky 4 mld. USD - a v nejbližších letech se očekává další strmý nárůst," komentoval Peter Bečár (Crowdberry).

Transformace obchodních center: Od pouhých nákupů k zábavě

Ze všech typů nemovitostí jsou to právě obchodní centra, která musejí nejvíce reagovat na současné změny v životním stylu, aby zůstaly pro zákazníky (zejména pro silnou generaci mileniálů s velkou kupní silou) atraktivní. Modernizace a remodelling obchodních center se dnes řídí především požadavkem, aby se z nich stala působivá místa s vlastní tváří. A především aby nabídla svým zákazníkům zábavu a zážitky. „V remodellingu obchodních center se řídíme úspěšnými příklady významných aktérů na tomto trhu ze zahraničí, kdy se online nakupování propojuje s kamennými obchody. Z nich se tak stávají často showroomy, které k nákupům nabídnou lidem ještě něco navíc," podotkl Tomáš Salajka (CPI Property Group). „Integrace online do tradičních obchodů je čím dál silnější, mění se také distribuční kanály. E-shopping už není jen o vyzvedávání zboží v kamenných obchodech. Nejen v tomto směru se pronajímatelé snaží jít blíže k potřebám nájemců," komentoval Doron Klein (AFI Europe). „Pokud jde o výše nájmů, je dnes trh obchodních center více vybalancovaný. Už to není ‚trh nájemců´, ani ‚trh pronajímatelů´. Pronajímatelé lépe chápu potřeby nájemců a vycházejí jim vstříc," uzavírá Ivan Michněvič (Klepierre).

Konferenci pořádá vydavatelství Roberts Publishing Media Group ve spolupráci s časopisem CIJ, jehož šéfredaktor Robert McLean byl také jedním z moderátorů akce. Ten k letošnímu CEDEMu uvedl: „Považuji za fascinující, jak současný realitní cyklus doslova odmítá padnout. CEDEM je toho dokladem: každý rok se mezinárodních a tuzemských realitních investorů ptám, jak dlouho bude ještě pokračovat růst. A od roku 2015 se mi pravidelně dostává odpovědi ‚12-18 měsíců, pak přijde pád´. Neboli: každoročně je odpověď stálá, a další rok se konec boomu posune na dalších 18 měsíců. Teď je to ale jiné: nikdo nepředvídá za 12-18 měsíců strmý pád - pouze změnu." K trendům, které byly na CEDEMu 2018 nejvíce patrné, dodal: „Jedny z nejzajímavějších diskusí se na letošní konferenci vedly o tom, jak jsou nové způsoby práce a nový životní styl inspirující pro využívání nemovitostí a investice do nich. Poptávka po flexibilních, přechodných možnostech využívání nemovitostí stále roste. Současně si mezinárodní korporace stále více uvědomují inovační potenciál start-upů. Výsledkem jsou nové typy kancelářských prostor (jako např. co-workingové kanceláře), pop-up obchody či prostory pro pořádání zajímavých akcí. A stále více se rozvíjejí nové formy kolektivního investování, zejména crowdfunding."