David Eim: Hypoteční úvěry - květen 2022

Na počátku měsíce května 2022 došlo k dalšímu zvýšení úrokových sazeb ze strany České národní banky. Bankovní rada ČNB na svém zasedání dne 5. 5. 2022 odhlasovala v již tradičním poměru pět ku dvěma další zvýšení klíčových úrokových sazeb. Primárně nás zajímá čtrnáctidenní repo sazba, která se zvýšila o 75 bazických bodů na úroveň 5,75 %. Další zasedání nás čeká 22. června a další zvýšení úrokových sazeb na tomto zasedání pokládám za prakticky jisté. Ale po razantním růstu úrokových sazeb během posledního roku se již dostavil efekt jistého otupění. Každé další zvýšení již bereme bez emocí a v podstatě jako by nám to už bylo jedno. Bylo dobře a teď je prostě hůř. Ale to je zcela běžný ekonomický a koneckonců i životní cyklus. Nyní je čas se s tím poprat a s trochou štěstí nás zase budou čekat lepší časy.

Další zvýšení repo sazby v květnu

Česká národní banka na počátku května přistoupila k dalšímu zvýšení repo sazby a to o plných 75 bazických bodů. Takové zvýšení se neočekávalo a bylo tedy pro trh překvapením. Během dubna docházelo k poměrně výraznému zvyšování úrokových sazeb jednotlivých bank a květnové zvýšení repo sazby odstartovalo jeho další kolo.

Reakce bank během května byla různá. Některé zvýšily jen formálně v rozmezí 20 až 30 bazických bodů, ale jiné neváhaly přihodit 50 bazických bodů a více. Dokonce i mnohem více.

Překvapením měsíce května se stala Moneta Money bank, která během května zvyšovala hned dvakrát a celkem zvýšila své sazby o 1,5 procentního bodu. Z prakticky nejlevnější banky na trhu se ak posunula do nové role a to banky, která závodní peloton prakticky uzavírá. Jedinou výjimkou je mBank, která má aktuálně sazby ještě vyšší, ale je nutno podotknout, že mBank aktuálně kromě obhospodaření svých vlastních stávajících klientů a poskytování hypoték nemá očividně zájem.

Očekávání na červen

V červnu se odehraje poslední zasedání bankovní rady ČNB, kterého se zúčastní stávající guverné ČNB Jiří Rusnok, viceguvernér Tomáš Nidetzký a člen bankovní rady Vojtěch Benda.

Očekává se další zvýšení repo sazby a zřejmě ne jen kosmetické. Osobně se domnívám, že se jedná o zvýšení poslední a tipuji 75 bazických bodů na úroveň 6,5 %.

Pro stanovení repo sazby se v posledním roce zažil jednoduchý vzorec: Pět členů bankovní rady hlasovalo vždy pro zvýšení a zbylí dva členové (Aleš Michl a oldřich Dědek) pro ponechání beze změn.

Vzhledem k tomu, že novým guvernérem byl jmenován Aleš Michl a zároveň končí tři členové bankovní rady, kteří v posledním roce podporovali růst sazeb, dá se čekat, že budou nahrazeni někým, kdo bude s přístupem nového guvernéra konformní. Dá se tedy očekávat, že poměr 5:2 se otočí a další zvyšování repo sazby již v bankovní radě nenajde dostatečnou podporu.

Zároveň si ale nemyslím, že by hned na dalším následujícím zasedání začala ČNB repo sazbu snižovat. Osobně se domnívám, že politika ČNB by měla být čitelná a konzistentní a myslím, že tyto hodnoty převáží po nějakou dobu nad odlišným vztahem nového guvernéra a obměněné bankoví rady k růstu klíčových úrokových sazeb.

Objemy hypotečních úvěrů (data za duben)

Pokles refinancovaných úvěrů meziročně o plných 75 % je na první pohled strašlivý masakr. Ale při pohledu pod povrch zjednodušeného výkladu si uvědomíme, že minulý rok byl ve znamení téměř bezprecedentního vzrůstu refinancovaných úvěrů a to především v souvislosti s výkladem ČNB ve věci tzv. účelně vynaložených nákladů. Dramatický pokles oproti loňsku je z tohoto pohledu pro trh svým způsobem dobrá zpráva.

Podstatně horší zprávou - byť ne neočekávanou - je výrazný pokles objemů nových hypoték. Nejsem příznivcem srovnávaní aktuálních objemů s objemy minulého roku, protože porovnáváme s rokem, kdy hypoteční úvěry doslova explodovaly. Ale jistý pokles lze pozorovat i v porovnání se stejným obdobím roku 2020. A to není příjemná situace ani pro banky, ani pro zprostředkovatele a samozřejmě ani pro klienty.
Nevýkonné úvěry

Vývoj tzv. nevýkonných úvěrů (NPL, non performing loans) mě překvapuje již několik měsíců. Každý měsíc s napětím sleduji, zda se projeví růst úrokových sazeb, zda se projeví někdy až neuvážené nákupy nemovitostí z posledních dvou let, zda se projeví rostoucí ceny energií, potravin atd. A nevýkonné úvěry zatím stále klesají a klesají a to jak v absolutních tak relativních číslech. Troufnul bych si dokonce říci, že tento ukazatel již prakticky nemá kam dále klesat. Každopádně je to alespoň jeden pozitivní parametr, který osvětluje jinak ne příliš radostné období na trhu financování bydlení.