David Eim: Hypoteční úvěry - prosinec 2021

Z pohledu úrokových sazeb nebylo nudnějšího měsíce, než prosinec 2021. Ze sledovaných bank zvýšila úrokové sazby jen jedna jediná a to pouze proto, že jako jediná to nestihla udělat v listopadu. Oproti bouřlivému listopadu nastalo v prosinci dokonalé bezvětří. Ale zřejmě jen proto, aby v lednu byla rozpoutána další bouře zvyšování úrokových sazeb.

Zvýšení repo sazby, růst úrokových sazeb

Bankovní rada České národní banky rozhodla na svém zasedání dne 22. 12. 2021 o dalším zvýšení úrokových sazeb. Zvýšení sazeb bylo obecně očekáváno. Dokonce lze říci, že bylo považováno za víceméně jisté. Ovšem očekávali jsme zvýšení o půl procentního bodu, možná o tři čtvrtě. Ale neuvědomuji si, že bych kde slyšel či viděl odhad ve výši jednoho procentního bodu.

ČNB tady ovšem není od toho, aby nám analytikům dělala vše, co nám vidí na očích a my se mohli vytahovat, jak jsme to zase dobře odhadli. Takže bez nějakých okolků navýšila čtrnáctidení repo sazbu o celý jeden procentní bod. Aktuální výše repo sazby nyní činí 3,75 %. Takto vysokou repo sazbu jsme měli naposledy v roce 2008.

Z vyjádření zástupců ČNB se dá čekat, že úrokové sazby porostou i nadále. Další zasedání bankovní rady ČNB proběhne 3. 2. 2022 a nám nezbývá, než zůstat v očekávání, jak výrazně centrální banka do úrokových sazeb zasáhne.

V lednu se toto zvýšení bude promítat do úrokových sazeb vyhlašovaných bankami. Hned první pracovní den nového roku zvýšila sazby Sberbank a další banky se záhy přidají.

Hypoteční úvěry jsou stále spláceny na jedničku

Vývoj tzv. nevýkonných úvěrů je jedna z věcí, které mě docela překvapují. Dva roky covidu znamenají pro spoustu lidí velice významný výpadek příjmů. Na začátku covidu klienty "podrželo" tzv. úvěrové moratorium, kdy bylo splácení úvěrů pro zájemce dočasně pozastaveno. Ale přiznávám, že jsem čekal, že po ukončení moratoria se čísla začnou spíše zhoršovat. Čekal jsem, že dopad omezení příjmů pro celé sektory ekonomiky se nutně musí projevit.

Neprojevuje.

Čísla klesají a to nejen podíly - tam bychom měli vysvětlení, že portfolio bylo minulý rok výrazně naředěno novými úvěry, ale klesají i objemy v absolutních číslech.

Rok 2022

Co přinese nový rok nevíme. Ale základní rysy jsou nasnadě.

Porostou sazby. ČNB se netají apetitem po dalším zvyšování sazeb. Dá se čekat, že na počátku února repo sazba dosáhne 4 % a možná je i překročí. Úrkové sazby hypoték půjdou k pěti procentům a možná i přes.

Růst sazeb bude pro některé zájemce o investici do nemovitostí - především pro ty, co zamýšlejí investovat v pravém smyslu slova, t.j. s očekáváním výnosu - důvodem k rozhodnutí do nemovitosti neinvestovat.

Klienti, kteří zamýšlejáí investovat do vlastního bydlení podle mého názoru nejsou na růst úrokových sazeb tak citliví, resp. neměli by být. Se záměrem investice do vlastního bydlení není většinou nač čekat.

Zásadní samozřejmě ale je, zda klient je vůbec schopen vyšší splátku řádně splácet. Díky růstu sazeb část klientů přestane na hypotéky v potřebné výši dosahovat.

Od dubna začnou platit omezení poměrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI vyhlášené Českou národní bankou. To bude dalším parametrem, který částečně omezí přístup klientů k hypotékám. Dopad neočekávám nějak razantní, ale v nějaké menší míře je nevyhnutelný.

Oproti těmto omezujícím parametrům stojí zdá se neutuchající poptávka po nemovitostech. Obavy z inflace, omezené možnosti cestování, omezené investiční příležitosti - to vše lidi vede k zájmu o nemovitosti.

Osobně se zatím stále domnívám, že dojde k výraznějšímu poklesu v objemech poskytnutých hypoték, ale na nějaké "zamrznutí" trhu bych si zatím nevsadil.