Analýzy ze Spořky: České hypotéky a jejich odraz v bankovních vkladech domácností

Právě vysoký počet hypoték v posledních měsících naznačuje, že vysoké objemy nově poskytnutých hypoték jsou aspoň částečně reakcí na očekávaný/počínající růst (hypotečních) úrokových sazeb, tedy že jde o – hezky česky řečeno – frontloading.

Ten může ještě pár měsíců pokračovat, a to hned ze tří důvodů:

Hypoteční úrokové sazby zatím rostou jen pomalu a jsou nadále poměrně nízko.
Bankovní sektor může v důsledku dosavadního náporu chytat ve schvalování žádostí lehké zpoždění.
Na podzim nelze vyloučit příklon ČNB ke znovunastavení limitů na hypotéky, a to by vedlo k nové vlně frontloadingu, tentokrát ve snaze čerpat hypotéku před začátkem platnosti těchto limitů.

Každý frontloading ale jednou skončí, a skončí i tento. Takto „uspíšené“ hypotéky pak můžou na trhu naopak chybět. Příští rok by tak mohl být ve znamení výrazného zklidnění situace, kdy objem nových hypoték může oproti letošku výrazně klesnout.

Překotný růst objemu hypoték zkusme dát do souvislosti s často zmiňovaným růstem vkladů domácností. Průměrný měsíční objem nových hypoték bez refinancování činí za posledních, tj. "covidových" 12 měsíců podle dat ČNB necelých 25 miliard Kč. Pokud se kolem 90 % prodejů nemovitostí týká sekundárního trhu (kde nemovitost prodává domácnost, nikoli developer), znamená to čistý měsíční příjem průměrné české domácnosti z prodeje nemovitostí (ať už nějaký dům nebo byt prodala, nebo ne) ve výši kolem 22 mld. Kč.

V předchozích letech se toto číslo pohybovalo kolem 16 mld. Kč. Za celou dobu koronakrize tedy tyto příjmy přesáhly předchozí normál o nějakých 70-80 mld. Kč. Z toho lze na inflaci cen nemovitostí svést dejme tomu 10 mld. Kč.

Jestliže celkové vklady domácností v bankách přesáhly normál v úhrnu o necelých 200 mld. Kč, pak ve výše popsané logice zhruba třetinu nadnormálního nárůstu vkladů domácností můžeme vysvětlit jako příjmy domácností z prodeje nemovitostí. Tento odhad bychom měli zvýšit, pokud domácnosti při nákupu nemovitosti na hypotéku často hradí akontaci i z jiných zdrojů než ze svých bankovních vkladů (například prodejem svých podílových listů); a naopak bychom jej měli snížit, pokud domácnosti po prodeji nemovitosti často přesouvají své příjmy z prodeje nemovitostí mimo své bankovní vklady (například do podílových listů).